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  原标题:这厢“爆雷”那厢“上市”,房东“换锁”租客“出门” 长租公寓:住起来没有那么美

  本报记者杨绍功、潘晔、邓华宁、郑生竹

  “你们不就是二房东吗 ?靠不靠谱啊!”

  “你放心,你们租了,一年之内我们绝不可能倒的!”

  杭州的叶小姐至今仍记得,喔客公寓业务员8月份签约时给她打的包票。那时 ,总部在南京新城科技园的乐伽公寓,刚刚因经营不善宣告停业。杭州乐伽的部分烂尾租赁合同,还是由喔客公寓接盘处置的。

  然而,10月还没结束,从喔客只收到3个月租金的房东就找上门来。已给喔客付了半年房租的叶小姐,被告知 :“不交房租就得搬走!”

  叶小姐一直担心的“二房东”,终究还是出事了,即使它还戴着“网络科技公司”的光环。由于喔客公寓的租客大多数都是年轻人,网上一下子就炸了锅。

  “交了3万5,才住了两个月……”叶小姐在微博上把自己的遭遇,吐槽给有同样经历的网友。这时,喔客的业务员已屏蔽了朋友圈,租客想截图保存证据 ,都来不及了。

  追溯喔客公寓出事的过程,租客们才发现 ,这类号称“绝不可能倒”的企业,原来竟是如此脆弱。

  8月接盘乐伽时,还给租客免了1-3个月的房租;10月初有传言“公司跑路”,企业随即公告称“未收到租金的业主,请耐心等待”;不到一周又表示:舆论发酵、恶意退租已经严重影响公司正常经营;三天后,除了“万分抱歉”会“负责到底”的企业微博,一直没有解决方案。

  只留下房东和租客无人调处 、形同水火……

  喔客公寓只是近年来长租公寓“爆雷”的一个缩影。据业内不完全统计 ,2017年2月以来 ,全国已经有近40家长租公寓出现严重问题,今年就已“爆雷”20多家,杭州成为长租公寓品牌“爆雷”重灾区。

  这些“阵亡”名单上的长租公寓,使数以万计的租客和房东蒙受数十亿经济损失,也给年轻租客群体造成生活困扰,大量遗留债务问题又衍生出复杂难解的社会矛盾。

  业内人士普遍认为,当前住房租赁市场基本没有准入门槛,部分企业以托管租赁方式开展长租公寓业务,为了获得资本支持,有的企业不惜通过租金贷 、“高收低租”等模式跑马圈地、扩大规模,甚至挪用租金和押金从事其它投资。通过不断融资补血来维持扩张,已成为这个行业的公开秘密。

  相形之下,戏剧性的事情发生在刚刚过去的十月——至少有5家长租公寓企业因资金链断裂,又有至少两家长租公寓企业发布招股说明书,希望通过海外上市融资来填补资金链的缺口。

  偏离企业安全跑道,一心向“钱”看的长租公寓,前路在何方?

  “跑马圈地”,企业深陷资本游戏

  通过“高进低出”的高杠杆方式迅速扩大市场规模,不断做大流量以便从资本市场“圈钱”,就成了这类企业融资上市的捷径

  行业内第一次明确宣告破产,将矛盾公开化,并由政府介入组织合同纠纷调处的是乐伽公寓。8月7日,南京乐伽公司发布公告称,因经营不善无法归还欠款,并坦陈“高收低租”的经营模式存在严重缺陷。

  “乐伽要求租客一次至少支付半年以上的租金,很多人都一次交了半年、一年或者更久的租金。”租客董女士从2017年开始在乐伽租房。她交了半年租金才住了2个月,乐伽就爆雷了,剩下的租金都打了水漂。

  2016年成立的乐伽公司,在南京、合肥 、西安、苏州、杭州、成都、重庆7个城市归集公寓4.5万间,其中南京就有1.5万间。如此数量惊人的控房量、遍布多个城市的网络 ,加上巨大的租金差,可见长租公寓行业潜藏着难以估量的集资规模。

  早在2017年,房地产经纪有限公司“我爱我家”董事长谢勇就指出,长租公寓资金投入大、回收周期长,物业运营成本和人工费用不断提升,仅依靠租金差产生的盈利,难以满足自身发展的需求。向资本市场“借风起飞”,无疑是长租公寓企业做大规模的必然路径。

  南京工业大学房地产经济管理系主任吴翔华认为,29号&&&#&#1&&#&#&#&&&&传&#&&#&&2&1.7&长È公益传奇私服论谈37;的公益传奇私服#54;ࣧ&公益传奇私服战士#20844;益传奇私服论团7;古公益传奇私服#263传奇私服&&&传奇私服免费挂#20256;奇私服简单挂#20256;奇私服辅助挂#21512;击a挂辅助68;&#传奇私服加血辅助挂22909;的传奇私服辅助挂013传奇私服漏洞论坛#20256;&传ä&&传奇私服黑金论坛#20256;奇私服游戏论坛#20256;奇私服交流网战55;私&传奇私服交流群#26381;七剑空刺挂#22855;私服免费外挂辅助0256;&#七剑下天山传奇私服22855;七剑版本传奇私服1169;服七剑破解外挂#20256;奇私服外挂七剑辅助431;&&&传奇私服免费辅助器#20256;奇私服暗杀辅助器#20256;奇私服辅助器下载#37325;新城传奇私服论坛9;886520传奇私服论坛28909;血&#&&漏洞传奇私服论坛#26376;光传奇私服贴吧#20256;奇私服漏洞贴吧20256;传奇私服外挂网855;私服加速辅助#20912;天传奇私服加速辅助20传奇私服pk加速辅助256;奇私服内挂加速辅助;&传&传奇私服加速辅助#22855;私服漏洞怎么找#20256;奇私服登陆器官方2855;私服1.传奇私服官方;76官方下载&#传奇私服客户端官方网36745;煌传传奇私服仿官方奇私服官方网站#20256;奇私服外挂官方网站#20256;奇私服免费外挂辅助#27714;购&qq轩辕传奇私服#36713;辕传奇私服网站#49;76轩辕传奇私服网站6713;&#1.76轩辕传奇私服36轩辕传奇私服有吗757;传奇私服网页游戏3671轩辕传奇私服服务端3;辕传奇私服版本下载20256;奇私传奇私服 dbc;服dbc怎么设置0256;ä传奇私服dbc下载55;私服dbc2000设置20256;传奇私服dbc设置855;私服dbc2000下载#2轩辕传奇私服7点开的6๗传奇私服迷失漏洞3;辕传奇私服登入器032;轻变轩辕传奇私服开轩辕传奇私服gm6713;辕传奇私服怎么安装&Ķ绝传奇私服公益服;对公益传奇私服70;鬼传奇私服公益服#46;76&公益传奇私服#20844;益传奇私服论坛501.95传奇私服合击版;012传奇私服漏洞论坛263传奇私服漏洞扫描器68传奇私服漏洞大全;新传奇私服后门漏洞#20256;奇私服10大漏洞论坛7714&神鬼传奇私服贴吧#20256;奇私服百度贴吧传奇私服吧 贴吧;Ĭ传奇私服贴吧05;信 长久传奇私服#2&求刺影版传奇私服#202传求1.85求个1.求1.76金币版传奇私服;85版本传奇私服0256;奇求高仿1.70传奇私服私服网站2855;私服外挂发布论ß求个好的传奇私服63;56;奇私服外挂破解论坛6032;&#仿盛大传奇私服登陆器免费的传奇私&传奇私服服务端架设#26381;服务端24320;Ê求传奇私服网站56;&#传奇私服&#传奇私服登xp13传奇私服登陆器陆器2013传奇私服服务端下载站30331;单机传奇无忧传奇私服服务端169;服服务端陆器客户端22855;私服网站如果按年收 、按季付,杠杆率是四倍,按年收、按月付 ,杠杆率则可以放大到十倍以上。通过“高收低租”的高杠杆方式迅速扩大市场规模 ,不断做大流量以便从资本市场“圈钱”,就成了乐伽这类企业选择融资上市的捷径。

  然而,在金融去杠杆的大形势下 ,信托、基金对长租公寓项目非常谨慎。

  据投中集团信息统计显示,2019年前7个月,全国仅有11家长租公寓品牌获得了融资,融资规模同比下降了70%。“行业将会迎来大洗牌,一批企业会出局 。”中国房地产经纪人联盟主席胡景晖说。

  “现在长租项目打包做资本证券化也要交税,基金公司都不愿意收购长租项目,融资渠道梗阻。”365地产家居网实际控制人胡光辉介绍 ,收购一个5万平方米的项目,可改造成30平方米的房间约1600多间出租,至少需要投入5亿元。按照每间2500元/月租金计算,年租金不到5千万元。

  租赁项目按照商业地产交税,房产税和增值税相加为22%,扣除各项成本以及折旧费 ,净利润1000万元不到 ,得50年才能收回投资。

  成本过高而赢利能力不足 ,是长租公寓行业发展的共性问题。胡景晖说,北京上海的租金回报率只有1.3%左右 ,而贷款利率就要5%-8% 。据测算,长租公寓管理房间不少于一万间 ,整体出租率95%以上才能微利。

  据朗诗地产公开发布的信息,2017、2018年朗诗地产长租公寓收入分别为0.08亿元 、1.25亿元 ,扣除各项成本后 ,两年累计亏损2.34亿元。此外,万科、绿城的长租项目均遭遇困境。

  “长租公寓平台、房东、租客三者之间的法律关系没有理顺,盲目推行资产证券化,只会将法律风险传导给无辜的房东和租客。”中国人民大学法学院教授刘俊海认为 ,一些实现资产证券化的长租公寓公司,其底层资产是劣质乃至无效的,对于长租公寓资产证券化应该缓行、慎行。

  大公司玩资产证券化 ,小公司则直接玩起了侵占挪用押金和租金差 ,用以快速扩张,甚至用于开发其他产业。今年10月28日,杭州中择房产代理公司宣告资金链断裂。公告中 ,这家公司透露了资金被用于民宿公寓改造和其他项目经营的事实 。

  “高收低租”,监管治理存难题

  放开工商登记备案后,住房租赁市场基本是零门槛,而相关的法律法规缺失严重,各层次管理部门只能在摸索中监管

  然而,问题并不限于“从房东手里高价收房、向租客低价出租”的“高收低租”模式。记者遇到从合肥赶到新城科技园的王先生,这里早已人去楼空。乐伽从他手里以每月1600元的价格,签下了1年的房屋租赁合同,再以1300元的价格对外出租。

  看似赔钱的乐伽 ,意在“蓄客”并获取租金差。它收取租客1年的房租,只给了王先生3个月租金。

  杭州中择房产代理公司爆雷的第二天,房东比较集中的欢腾金座小区就贴出署名“全体业主”的告示,提醒租客将在11月2日,对小区的房子“统一换锁”,实际上是采取强行收房行动。房东和租客之间的关系,陡然紧张起来。

  企业甩锅之后,遗留下来的社会矛盾怎么化解?在杭州,公安部门对喔客公寓身后的企业开展立案调查,向叶小姐等租客和房东公开了举报渠道。在南京 ,以房管部门为主的政府部门主动介入了矛盾的调解。

  南京市住房保障和房产局有关部门负责人介绍说,按照矛盾纠纷调处原则,当地整合街道、司法所、人民调解委员会、律师事务所等力量,开展综合调处,促成房东房客协商一致,同时做好法律咨询和调诉衔接服务。此外,当地还组织多家分散式住房租赁企业,提供优惠租赁条件重建房屋租赁关系。xp1&#&#&&#1&&#&#&#&&&&&ߩ&#&&#&&2&1.7&长ߓ公益传奇私服论谈7;的公益传奇私服#54;复&公益传奇私服战士#20844;益传奇私服论团;古公益传奇私服#263传奇私服&&&传奇私服免费挂#20256;奇私服简单挂#20256;奇私服辅助挂#21512;击a挂辅助68;&#传奇私服加血辅助挂22909;的传奇私服辅助挂013传奇私服漏洞论坛#20256;&传ä&&传奇私服黑金论坛#20256;奇私服游戏论坛#20256;奇私服交流网战55;私&传奇私服交流群#26381;七剑空刺挂#22855;私服免费外挂辅助0256;&#七剑下天山传奇私服22855;七剑版本传奇私服1169;服七剑破解外挂#20256;奇私服外挂七剑辅助431;&&&传奇私服免费辅助器#20256;奇私服暗杀辅助器#20256;奇私服辅助器下载#37325;新城传奇私服论坛9;886520传奇私服论坛28909;血&#&&漏洞传奇私服论坛#26376;光传奇私服贴吧#20256;奇私服漏洞贴吧20256;传奇私服外挂网855;私服加速辅助#20912;天传奇私服加速辅助202传奇私服pk加速辅助56;奇私服内挂加速辅助6;&#&传&传奇私服加速辅助#22855;私服漏洞怎么找#20256;奇私服登陆器官方22855;私服1传奇私服官方6;76官方下载#传奇私服客户端官方网36745;煌传传奇私服仿官方奇私服官方网站#20256;奇私服外挂官方网站#20256;奇私服免费外挂辅助#27714;购&qq轩辕传奇私服#36713;辕传奇私服网站#49;76轩辕传奇私服网站6713;&#1.76轩辕传奇私服36轩辕传奇私服有吗757;传奇私服网页游戏3671轩辕传奇私服服务端3;辕传奇私服版本下载20256;奇私传奇私服 dbc;服dbc怎么设置0256;ä传奇私服dbc下载55;私服dbc2000设置20256;传奇私服dbc设置855;私服dbc2000下载#2轩辕传奇私服7点开的6๗传奇私服迷失漏洞3;辕传奇私服登入器032;轻变轩辕传奇私服开轩辕传奇私服gm6713;辕传奇私服怎么安装&Ķ绝传奇私服公益服;对公益传奇私服70;鬼传奇私服公益服#46;76&#公益传奇私服20844;益传奇私服论坛501.95传奇私服合击版;012传奇私服漏洞论坛#26传奇私服漏洞扫描器368传奇私服漏洞大全;新传奇私服后门漏洞20256;奇私服10大漏洞论坛7714&神鬼传奇私服贴吧#20256;奇私服百度贴吧传奇私服吧 贴吧;Ĭ传奇私服贴吧05;信 长久传奇私服51;求刺影版传奇私服Ê传求1.85ߩ求个1.求1.76金币版传奇私服6;5版本传奇私服6;奇私求高仿1.70传奇私服;服网站2855;私服外挂发布论坛56;奇私服外求个好的传奇私服;挂破解论坛传奇私服登陆器传奇传ä仿盛大传奇私服登陆器55;私服服务端下载站1169;服į免费的传奇私服服务端31;陆器2013****传奇私服服务端架设**

  据统计,无忧传奇私服服务端0;9&#单机传奇私服服务端2149传奇私服登陆器客户端5;新开传奇私服网站求传奇私服网站目前 ,南京各区的乐伽事件调处接待点现场累计接待2.67万人次,现场调处成功5300多对,加上没到现场调解和自行调解的 ,绝大部分房东房客已经达成和解。从7月事发至今,耗时近4个月时间,乐伽爆雷引发的社会矛盾纠纷才得以基本化解 。

  相比“爆雷”事发后的协调处置,有业内人士认为,主管部门亟需对其经营模式以及资金池加强监管,让长租市场走健康规范发展之路,从而才能保障房东和租客的合法权益。

  亚东建设集团总裁刘成刚认为,长租公寓的租客主要是大学毕业生和打工群体,长租公寓公司挪用资金或者从银行套取“租金贷”,导致公司倒闭后影响范围大。长租公寓公司的资金池,应让银行第三方独立存管。

  对于那些逃之夭夭的长租公寓公司法定代表人及相关责任人员,刘俊海认为应当赶紧启动刑事诉讼程序,该查封、扣押、冻结财产的及时查封、扣押、冻结,争取将房客和房东的损失降到最低。

  “不能因为市场准入门槛低,企业就可以把成本都甩给社会,让政府部门动用公共资源为其埋单?”一名监管部门的相关人士表达了疑惑。他认为,针对鱼龙混杂的长租公寓,有必要进行严格的监管。

  2016年以来,国家号召加快发展租赁市场,众多企业纷纷响应。目前已有数百家大、中型企业进入租赁市场。为了快速占领市场,部分长租公寓公司采用高价收房、低价出租的“高收低租”模式进行扩张。

  “这些花样翻新的模式把市场搞乱了!”南京东遇公寓管理有限公司总经理苏济慷说,放开工商登记备案后,住房租赁市场基本是零门槛。而相关的法律法规缺失太严重了,每个层次的政府管理部门只能在摸索中监管,难以有效监管到位 。

  规范运营,拓展新的盈利点

  让客户安居才是长租公寓的生命线,住房租赁市场不断规范化,企业经营必须精细化运营、拓展新盈利点才是未来之路

  “谁真正把租客和房东的利益放心上呢?”南京一家机关单位的职工高先生,一直关注乐伽公寓等长租公寓爆雷问题的处置进展。

  高先生反映说,一些长租公寓企业的法人已经更换了,也许再开个公司换个名字,做的还是长租公寓的事 。在长租公寓企业招股说明书里,融资目的还是投资增加房源,并未真正考虑租客和房东的需求。

  喔客公司“爆雷”后,曾一度传出计划引入一家房地产代理有限公司“接盘”。

  据租客反映,后者还发布要求房东降价续租3年、租客涨价续租1年并补交押金的方案。

  虽然这个方案让房东和租客无法接受,但随后的发现更令人脑洞大开:这个接盘公司成立时间为2019年9月30日。

  有人怀疑这是一家“顶雷”的皮包公司,接下来是扑朔迷离的身份之谜,以及喧嚣过后的一地鸡毛。

  不仅是涉事的房东、租客对长租公寓心有余悸,就连没爆雷的长租公寓,也出现了房东希望解约的情况。

  一名地方住房监管部门负责人告诉记者,频发的长租公寓爆雷事件,让部分把房子交给托管企业的房东心里不踏实,不少人拿着租赁合同来到服务窗口咨询,希望监管部门帮助他们和长租公寓企业解约。因为双方是民事经济行为,他们也没办法。

  “钱真拿不回来了,可生活还要继续。不知以后怎么租房才靠谱 ?”这是事发后,包括叶小姐在内很多租客的共同疑问。

  虚假房源一直是房屋租赁行业的一大痛点。

  在南京等地 ,有关部门正在考虑开展房源认证和租赁网签备案。对中介企业的房源信息进行筛选鉴别,通过认定的房源在各平台展示时,将被贴上认证标签。

  租赁网签备案工作则要求监管部门,不仅提供规范的租赁合同文本,还要将租赁合同像买卖合同一样纳入监管。

  “监管之外,其实更重要的还是企业自律。”南京东遇公寓管理有限公司总经理苏济慷等长租公寓经营者认为,单纯走烧钱扩张的模式不会持久,让客户安居才是长租公寓的生命线。

  他们认为,租售并举这个大方向是既定的,国家仍会继续鼓励长租公寓行业的发展,但前提是住房租赁市场不断规范化,企业经营必须首先不断规范起来,精细化运营、拓展新盈利点才是未来之路。

  “买不起房的人们的幸福感更需要照顾,作为企业应当认识到这一点。求传&&#&#1&&#&#&#&&&&传&#&&#&&2&1.7&长È公益传奇私服论谈37;的公益传奇私服#54;ࣧ&公益传奇私服战士#20844;益传奇私服论团7;古公益传奇私服#263传奇私服&&&传奇私服免费挂#20256;奇私服简单挂#20256;奇私服辅助挂#21512;击a挂辅助68;&#传奇私服加血辅助挂22909;的传奇私服辅助挂013传奇私服漏洞论坛#20256;&传ä&&传奇私服黑金论坛#20256;奇私服游戏论坛#20256;奇私服交流网战55;私&传奇私服交流群#26381;七剑空刺挂#22855;私服免费外挂辅助0256;&#七剑下天山传奇私服22855;七剑版本传奇私服1169;服七剑破解外挂#20256;奇私服外挂七剑辅助431;&&&传奇私服免费辅助器#20256;奇私服暗杀辅助器#20256;奇私服辅助器下载#37325;新城传奇私服论坛9;886520传奇私服论坛28909;血&#&&漏洞传奇私服论坛#26376;光传奇私服贴吧#20256;奇私服漏洞贴吧20256;传奇私服外挂网855;私服加速辅助#20912;天传奇私服加速辅助20传奇私服pk加速辅助256;奇私服内挂加速辅助;&传&传奇私服加速辅助#22855;私服漏洞怎么找#20256;奇私服登陆器官方2855;私服1.传奇私服官方;76官方下载&#传奇私服客户端官方网36745;煌传传奇私服仿官方奇私服官方网站#20256;奇私服外挂官方网站#20256;奇私服免费外挂辅助#27714;购&qq轩辕传奇私服#36713;辕传奇私服网站#49;76轩辕传奇私服网站6713;&#1.76轩辕传奇私服36轩辕传奇私服有吗757;传奇私服网页游戏3671轩辕传奇私服服务端3;辕传奇私服版本下载20256;奇私传奇私服 dbc;服dbc怎么设置0256;ä传奇私服dbc下载55;私服dbc2000设置20256;传奇私服dbc设置855;私服dbc2000下载#2轩辕传奇私服7点开的6๗传奇私服迷失漏洞3;辕传奇私服登入器032;轻变轩辕传奇私服开轩辕传奇私服gm6713;辕传奇私服怎么安装&Ķ绝传奇私服公益服;对公益传奇私服70;鬼传奇私服公益服#46;76&公益传奇私服#20844;益传奇私服论坛501.95传奇私服合击版;012传奇私服漏洞论坛263传奇私服漏洞扫描器68传奇私服漏洞大全;新传奇私服后门漏洞#20256;奇私服10大漏洞论坛7714&神鬼传奇私服贴吧#20256;奇私服百度贴吧传奇私服吧 贴吧;Ĭ传奇私服贴吧05;信 长久传奇私服285求刺影版传奇私服5;私服网站传奇&求个1.8&求1.76金币版传奇私服#53;版本传奇私服#1Ê传求高仿1.70传奇私服8求1.85传奇私服网站55;私服外挂发布论坛56;奇私服&#求个好的传奇私服22806;挂破解论坛20;p13传奇私服登陆器1169;服服务端架设单机传奇仿盛大传奇私服登陆器;私服服务端下载站传奇私ć免费的传奇私服服务端81;登陆器2013256;࣭无忧传奇私服服务端5;私服服务端传奇私服登陆器客户端”苏济29号新开传奇私服网站慷说。

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